Проведя анализ инвестиционной привлекательности жилищного строительства в городе Геленджике Краснодарского края, можно с уверенностью сказать о том, что она высокая.
Спрос. За последние 2 года число отдыхающих в Геленджике и его окрестностях уже выросло вдвое - с 750 000 до 1 500 000 человек в год, а с появлением аэропорта этот показатель может достичь отметки 2 500 000 – 3 000 000 человек. Несмотря на обилие в Геленджике новостроек, у местных жителей денег на приобретение квартир не хватает, а ипотека практически не работает. Поэтому основными покупателями геленджикского жилья являются москвичи, питерцы, северяне, представители нефтегазовых регионов, традиционно стремящиеся иметь домик у моря для проведения отпусков. Новое строительство в большинстве своем ориентируется именно на них.
Ценовая составляющая. Цены на недвижимость стабильно росли на протяжении последних нескольких лет, за последний год рост цен составил около 50%, поэтому потенциал роста цен себя, на наш взгляд, значительно исчерпал, можно ожидать незначительного реального роста (на уровне 20-25% в год, включая 11-13% инфляции). Тем более, что уровень цен жилья бизнес-класса в городе сравним, а зачастую значительно превышает уровень цен в курортных городах Европы на аналогичное жилье, при этом, качество инфраструктуры, строительства, значительно хуже, чем в Европе.
Средняя стоимость жилья бизнес-класса составляет 80 000 рублей за 1м2. Минимальная цена квадратного метра в городе - 55 000 рублей за 1м2, максимальная - 100 000 рублей за 1м2.
Предложение. По данным пресс-службы администрации Геленджика, в год вводится в эксплуатацию около 100 тыс. кв. м жилья.
Принятое в Москве разделение жилья на «эконом», «бизнес», «элит» специалисты инвестиционно-строительных и риэлтерских компаний Геленджика практически не используют. Говорят проще - «хорошие квартиры» (в новостройках на ул. Революционной, ул. Херсонской, ул. Ленина…). «Хорошее» для Геленджика - значит, достаточно большой площади (до 180м2) , с удачной планировкой квартир, с гаражами или автостоянкой, благоустроенной территорией, охраной, естественно - с круглосуточной подачей воды.
На данный момент в строительстве находится несколько объектов бизнес- и элит- класса. Например, жилой комплекс на Туристической улице относится к элитному классу, что предполагает индивидуальную планировку квартир, собственную инфраструктуру комплекса, подземный паркинг. Также важно учитывать, что комплекс находится в непосредственной близости от лечебно-оздоровительных пансионатов.
Имеются реализуемые проекты строительства апарт-комплексов на тех участках, где, согласно генплану, запрещено жилищное строительство - если несколько лет назад в Геленджике было от силы 2-3 таких проекта, то теперь в разработке сразу несколько.
Планы строительства. Рынок недвижимости Геленджика на сегодняшний момент наиболее развит, наряду с городом-курортом Сочи. Это касается и элитных новостроек. Кроме уже строящихся объектов, в ближайшей перспективе есть строительство нового элитного дома на пересечении улиц Шмидта и Пушкина. В комплексе с современной архитектурной композицией, 3 секции высотой 10, 13 и 16. Площади квартир - от 50м2 до 100м2, причем, учтя потребности потенциальных покупателей, как правило, использующих жилье в Геленджике в качестве сезонного, 70% квартир сделали однокомнатными. В комплексе имеется подземный паркинг, первые этажи отданы под торговые помещения.
Интересным является и проект возведения в Геленджике нового таунхаусного поселка. На территории 5 га будет 127 домов, сблокированных с учетом организации нескольких уютных двориков. Жильцы будут иметь по своему индивидуальному участку, внутри каждого двора появятся спортивные и игровые площадки и зоны отдыха, а на территории поселка - современный торгово-административный центр с мини-маркетом, парикмахерской, аптекой, химчисткой, большим спортивным комплексом и т.д.
Геленджик сейчас определенно переживает период бурного роста: ведется активное жилищное строительство, возводятся гостиницы и объекты инфраструктуры, развивается транспортная сеть.
Основные игроки на рынке элитного жилищного строительства в г. Геленджике.
Крупные российские фирмы ("Газпром", "ЛУКОЙЛ", "Межрегионгаз", "Интеррос", «Интеко") имеют достаточно большой инвестиционный интерес к рынку недвижимости Краснодарского края. Особенно привлекателен для них сегмент элитного жилья, так как отдача от таких проектов выше, чем в строительстве жилья эконом-класса.
Абсолютное большинство компаний строящих или инвестирующих в строительство элитных новостроек – являются неместными компаниями (чаще всего московскими, ростовскими по географическому происхождению).
Так как опыт строительства элитных новостроек (тем более высокой этажности) у местных строительных компаний минимальный, то таким строительством занимаются в основном крупные российские строительные и инвестиционные компании.
В Геленджике действуют как московские компании (например, ООО «Бэст-монолит» строит жилой комплекс «Белая Невеста», ЗАО «ФСК Капитал» - жилой комплекс «Парус»), так и местные (ИСК «Модус» - жилой комплекс «Каскад»).
Основные типы инвестирования в элитную недвижимость:
1) инвестирование местной строительной компании, которая является застройщиком определенного объекта;
2) учреждение собственной компании-застройщика в Краснодарском крае, которая, как правило, после строительства объекта ликвидируется;
3) инвестор и застройщик являются одним юридическим лицом.
Анализ спроса на элитную недвижимость на первичном рынке.
Основные факторы, влияющие на повышение спроса на элитное жилье:
- возможность индивидуальной планировки квартиры;
- наличие собственной построенной социальной и бытовой инфраструктуры дома
- или жилого комплекса;
- высота потолков в квартирах;
- наличие необходимого количества парковочных мест;
- безналичная форма взаиморасчетов;
- возможность внесения оплаты в рассрочку.
Зависимость спроса от срока сдачи:
Покупатели предпочитают инвестировать средства в высоколиквидную элитную недвижимость на начальной стадии строительства (это связано с тем, что в этом случае можно получить двойную прибыль за счет роста цены квадратного метра в ходе строительства и общего роста стоимости квартир). В процессе монтажа средних и верхних этажей дома продается, как правило, уже 75-85% квартир.
Зависимость спроса от «комнатности» квартир:
Наибольшим спросом пользуются квартиры малой площади (40 - 60 м2), вследствие незначительного выбора данных квартир и доступности.
Квартиры повышенной комфортности (многокомнатные квартиры, пентхаусы, 2- уровневые квартиры) пользуются также высоким спросом и раскупаются на начальной стадии строительства объекта.
Квартиры площадью 80 - 100 м2 в домах клубного типа, при более низком спросе, сформировали большой выбор предложений, достаточный для насыщения спроса.
Распределение средней этажности жилых объектов по классам, м
Новостройки бизнес-класса имеют высоту в среднем 16,3 этажа, элитного класса - 11,4 этажа.
Обозначим основные сегменты этажности строящихся жилых объектов:
1) до 9 этажей
2) от 9 до 16 этажей
3) больше 16 этажей.
Распределение доли основных групп этажности жилых объектов класса А и В, м2 Наибольшая доля элитных новостроек обладает высотой выше 16 этажей (46%), около 20% новостроек имеют диапазон этажности от 9 до 16 этажей, 34% новостроек имеют высоту до 9 этажей.
Анализ инфраструктуры
Для всех новостроек элитного и бизнес-класса характерно наличие отдельно стоящих крытых автостоянок, детских игровых площадок, гостевых автомобильных парковок, проводится благоустройство и озеленение территории. Также показателями принадлежности дома к элитному классу являются однородная социальная среда жителей дома, обеспечение охраны и безопасности, автономные системы жизнеобеспечения, использование высококачественных строительных и отделочных материалов.
В элитных проектах акцент делается на инфраструктуру объекта и клубную систему, чтобы обеспечить жильцам максимальный комфорт. Бизнес-класс располагает минимальной инфраструктурой на нижних этажах здания. Перегружать инфраструктурой новостройки бизнес-класса, по мнению застройщиков, не имеет смысла – это увеличивает ежемесячные платежи жильцов.
Если приобрести квартиру в новостройке бизнес-класса, ежемесячные платежи ограничатся оплатой коммунальных услуг. Жилье в элитных жилых комплексах обходится несколько дороже. Потому, что помимо коммунальных платежей, ежемесячно придется платить эксплуатационной компании некоторую сумму за каждый кв. м площади. Это связано с тем, что большинство жилых комплексов класса премиум располагают собственной инфраструктурой: бассейн, фитнес-зал, ресторан, SPA-центр, к примеру.
Средняя обеспеченность квартир в доме парковочными местами, количество машиномест на 1 квартиру 36.
Наибольшая обеспеченность квартир парковочными местами зафиксирована в Сочи (около 1,6 места парковки на каждую квартиру). В Геленджике этот показатель равен 0,1 парковочное место на квартиру, в Анапе - 0,1 место.
Распределение новостроек по наличию подземного паркинга, %
48% элитных новостроек края обладает подземными парковками, в 52% домов запроектированы наземные, придомовые и гостевые парковки
Распределение новостроек по наличию свободной планировки квартир, %
Свободную планировку квартир предлагает 89% новостроек, причем, из них 7% предлагают свободную планировку с возможностью объединения смежных квартир.
Распределение новостроек по средней высоте потолков в квартирах, м
Максимальная средняя высота потолков в новостройках (один из самых значимых показателей элитности дома) зафиксирована в Сочи – 3,13 метра. В Геленджике этот показатель равен 2,84 метра, в Анапе, Новороссийске и Ейске – 2,80 метра.
Распределение новостроек по предлагаемому устанавливаемому перечню телекоммуникационных услуг, %
35% новостроек предлагают в доме предустановленную телефонную линию, 27,5% предлагают готовую телефонную линию и выход в Интернет. Максимальный набор телекоммуникационных услуг (телефонная линия, доступ в Интернет, эфирное и спутниковое телевидение) предлагается в 23,5% строящихся домов.
Распределение новостроек по типу водоснабжения, %
80% домов имеют центральную схему водоснабжения, 12% - автономную, 8% - индивидуальную поквартирную схему.
Распределение новостроек по типу отопления, %
55% домов имеют центральную схему отопления, 45% - автономную.
Распределение новостроек по типу пожарной защиты дома, %
Что касается обеспеченностью системами пожарной безопасности, то 39% новостроек не имеют ее, 38% домов имеют датчики пожарной сигнализации, 23% имеют спринклерную систему пожаротушения.
Распределение новостроек по архитектурному облику, %
Абсолютное большинство элитных новостроек имеет уникальный современный архитектурный облик (92%), типовой облик имеет 8% домов (в основном это жилые комплексы Новороссийска)
АНАЛИЗ ЦЕН
ОСНОВНЫЕ ФАКТОРЫ, ОТ КОТОРЫХ ЗАВИСИТ СТОИМОСТЬ ЖИЛЬЯ В ЭЛИТНЫХ ПОСТРОЙКАХ:
- удаленность от моря;
- этаж (чем выше этаж, тем выше цена);
- расположение квартиры, вид из окна (панорамный вид, витражные окна);
- наличие дополнительных объектов социальной, бытовой инфраструктуры.
В Геленджике средняя цена составляет 85 000 за 1м2
Диапазон цен на элитные новостройки города Геленджика, рублей за 1м2
Минимальная стоимость жилья в строящихся новостройках Геленджика равняется 70 000 рублей (новостройка на улице Курзальной), максимальная - 100 000 рублей.
Учитывая проведенные исследования, можно сделать следующие выводы:
Строительство жилья в настоящее время в г. Геленджике востребовано, в том числе, и жилья бизнес (элит) класса.
Однако необходимо учитывать, что емкость рынка обеспечивается в подавляющем большинстве спросом жителей других регионов (не жителями Геленджика), причем, жилье приобретается для определенных целей (не для постоянного проживания, а для отдыха, т.е. не является предметом «первой необходимости»).
По нашему мнению, лучшим образом концепции «курортного жилья» (т.е. доступного по цене жилья для отдыха) соответствует концепция «риалов» (реализуется Холдингом ЛЭК http://www.lec.ru), которая за счет оптимальной организации использования площади жилого дома, обеспечивает строительство небольших, удобных для жизни, высоколиквидных квартир.
Жилье бизнес-класса также будет востребовано, но необходимо учесть достаточно большую конкуренцию в сегменте жилья бизнес(элит) класса, большое число аналогичных проектов, со схожими параметрами. Поэтому для успешных продаж необходимо выработать правильное позиционирование объекта на рынке, обеспеченное как рекламной компанией, так и наличием «изюминки», «эксклюзива», позволяющих выделиться Вашему проекту из числа других.
Полагаем, что наиболее востребованным жильем, учитывая ценовую доступность и специфику целей приобретения (для отдыха) являются однокомнатные квартиры, площадью 45-50 кв.м. Их доля в проекте должна быть существенной. Что касается больших по площади квартир, считаем, что более ликвидными являются квартиры в ценовом диапазоне до 400 000 – 500 000 долларов США. При более высокой стоимости квартир покупатель может реально рассматривать альтернативные варианты приобретения курортного жилья за рубежом.
Возможность резкого скачка цен, позволяющего существенно увеличить за счет этого рентабельность проекта считаем маловероятной.
С уважением,
Филимонова Елена
Генеральный директор
ЗАО «РеалТайм»
