Объекты недвижимости, объединяющие несколько независимых функций (жилье, коммерческие и развлекательные центры), все больше привлекают инвесторов относительно высокой доходностью и возможностью минимизировать риски. Однако массового возведения таких объектов ожидать пока не стоит: они по карману только крупным девелоперам, требуют тщательной проработки концепции и профессионального подхода к управлению.
Компания «Атомстройкомплекс» приступит осенью этого года к строительству в Екатеринбурге двух крупных бизнесцентров. Комплекс «Азия» (название условное, общая площадь — 120 тыс. кв. метров, максимальная высота — 150 метров) будет представлять собой конструкцию из двух башен в 39 и 29 этажей, объединенных стилобатной частью. В первой расположатся офисы класса А, во второй — отель на 250 номеров. Пять этажей комплекса будут отведены под торговые, развлекательные и фитнесцентры, рестораны, бассейн. «Европа» (30 этажей, общая площадь 100 тыс. кв. метров) включит гостиничные номера, торговые зоны, апартаменты, рестораны, развлекательные и спортивные центры. Сдача комплексов запланирована на 2011 год. Примерный объем инвестиций —15 млрд рублей. Срок окупаемости — 8 — 10 лет. Принципиальное отличие бизнесцентров от большинства существующих — многофункциональность.
Тенденция к строительству многофункциональных комплексов (МФК) появилась совсем недавно: крупные проекты, отвечающие ключевым характеристикам формата, начали проектироваться и возводиться на Урале только в конце прошлого года. Многие девелоперы объявляли о строительстве МФК и ранее, однако к моменту сдачи большинство комплексов становились типичными монофункциональными центрами. «Офисный центр, в котором на первом этаже размещена торговая часть, а в цокольном — фудкорт, МФК не считается, — выражает свое мнение заместитель генерального директора по развитию компании “Олипс” (Екатеринбург) Георгий Корелин. — В таком объекте совмещены три функции. Однако они не самодостаточны: фудкорт и торговля лишь поддерживают основную — офисную, собственный трафик не создают. Полноценные МФК, сочетающие несколько самостоятельных функций, можно пересчитать по пальцам одной руки. Большинство объектов были и остаются монофункциональными».
Руководитель аналитической службы агентства недвижимости МИАН (Москва) Алексей Кудрявцев разъясняет: «По классическому определению МФК включает в себя не менее двух независимых форматов, ориентированных на (возможно) пересекающиеся, но не совпадающие аудитории конечных потребителей, а следовательно, и арендаторов. МФК может представлять собой как отдельно стоящее здание, так и комплекс самостоятельных либо соединенных переходами конструкций. В нем могут совмещаться различные направления: торговоофисные, гостиничноофисные, торговоразвлекательные центры. Формальных ограничений по числу направлений нет, но, как правило, совмещать более трех в одних стенах не рекомендуется».
Девелоперы продолжают заявлять о планах возведения именно МФК. Чем привлекателен для них этот формат и стоит ли ожидать массового возведения комплексов на Урале?
Продукт созревания
В глобальном смысле появление МФК можно объяснить новым количественным и качественным уровнем развития рынка коммерческой недвижимости. По мнению директора департамента по связям с общественностью AFI Development (Москва) Наталии Ивановой, многофункциональные комплексы появляются тогда, когда рынок начинает созревать, становится более требовательным и конкурентным, а у девелоперов накапливается серьезный опыт строительства сложных объектов, подобных МФК.
МФК привлекателен для инвесторов, поскольку имеет неоспоримые преимущества перед монофункциональными центрами. Так, за счет нескольких самостоятельных функций девелопер может существенно диверсифицировать риски при эксплуатации объекта. Это особенно актуально в условиях насыщения рынка коммерческой недвижимости. «Время, когда городамиллионники переживали острую нехватку качественных офисных и торговых площадей, уходит. Соответственно возрастают риски реализации проектов монофункциональных комплексов, — считает директор АН “Метрополия” Сергей Бузунов. — Строительство МФК в таких условиях отвечает разумному желанию не “класть яйца в одну корзину”».
Именно таким принципом руководствовался инвестор комплекса «ЕкатеринбургСити» УГМКхолдинг. «Преимущество этого объекта заключается прежде всего в возможности предложить клиентам универсальный пакет услуг за счет наличия одновременно офисного, торгового и гостиничного блоков. Например, в разгар делового сезона, когда доминирует бизнестуризм, загрузку получат все три компонента. А в праздничные дни и в сезон отпусков растущий трафик торгового блока сможет компенсировать возникающие потери от снижения деловой активности», — рассказывает директор по непромышленному и гражданскому строительству УГМК Игорь Задорожный.
Похожего мнения придерживается Георгий Корелин: «Наличие только одной функции облегчает разработку концепции проекта, упрощает его реализацию. Но такой объект более уязвим с точки зрения конкуренции. На быстроразвивающемся рынке недвижимости подобные объекты быстрее теряют актуальность». Директор по коммерческой недвижимости «РеноваСтройГруп» (Екатеринбург) Геннадий Черных добавляет: «Подобный концепт, mixeduse, позволяет более чутко реагировать на изменения рынка, нежели монофункциональный, например, офисный центр».
Почему не растем
Если готовность рынка к появлению таких объектов и их преимущества очевидны, что мешает массовому появлению МФК?
Первое — возведение МФК возможно только на большой территории. Найти крупные свободные участки девелоперам становится все сложнее не только в центральных, но и в отдаленных частях крупных уральских городов. «У каждой функциональной части подобного комплекса должен быть самостоятельный вход для того, чтобы они были разделены и не происходило смешения потоков (например, сотрудников компаний, которые арендуют помещения в офисной части, и посетителей торговоразвлекательного центра). Безусловно, обеспечить такое разделение можно только при наличии участка большой площади», — отмечает генеральный директор девелоперской компании «Энергоинвест» (Челябинск) Виктор Лебедев.
Второй существенной проблемой может стать и создание дополнительной инфраструктуры. «В связи с тем, что МФК занимают солидную территорию, они отличаются высоким потреблением мощностей. Поэтому при выборе места необходимо учитывать наличие подземной и наземной инженерии с таким расчетом, чтобы мощностей на момент строительства в целом и в микрорайоне хватало с резервом 20 — 25%. Также необходимы дублирующие и аварийные системы, позволяющие оперативно реагировать на кризисную обстановку», — подчеркивает генеральный директор пермской компании «ПИККама» Владимир Криницын. В уральских городах территорий, отвечающих таким требованиям, практически нет. Поэтому застройщики вынуждены сами создавать дополнительную инфраструктуру. Так, по словам генерального директора компании «Атомстройкомплекс» Валерия Ананьева, застройщик планирует оснастить комплексы «Европа» и «Азия» автономными системами энергообеспечения и теплоснабжения, что обезопасит их от сбоев в коммунальной инфраструктуре города.
Третий фактор, позволяющий предполагать, что массового строительства МФК (особенно с гостиничной функцией) в ближайшей перспективе ожидать не стоит, — высокая стоимость возведения подобных объектов. «Объем инвестиций в МФК составит порядка 2 — 3 тыс. долларов за кв. метр, тогда как аналогичный показатель для монообъекта (например, офисного центра) — до 2 тыс. долларов, — приводит пример директор по развитию ИДК “АЛУР” Михаил Хайкин. — Изза того, что при строительстве объектов МФК речь идет о значительных бюджетах, девелоперы вынуждены привлекать сторонних инвесторов, чаще всего западных, располагающих более дешевыми и длинными деньгами и имеющих значительный опыт структурирования подобных сделок. Среди отечественных инвесторов вкладывать деньги в масштабные региональные девелоперские проекты могут немногие. Как правило, это крупнейшие банки и финансовые группы, которые помимо проектного финансирования готовы рассматривать вариант вхождения в акционерный капитал проектной компании».
Четвертый комплекс проблем, связанных с реализацией объектов МФК, — разработка концепции и управление. Важно увязать разные функциональные зоны, грамотно распределить потоки посетителей, организовать подъездные пути, парковки. Объясняет Андрей Кудрявцев:
— Чтобы использовать преимущества и сократить риски при эксплуатации МФК, необходимо проводить четкое зонирование комплексов. В частности, нужно организовать отдельные входы для различных направлений. В случае неверной организации пространства и коммуникаций внутри при всех плюсах МФК могут проявиться значительные минусы. Особенно тщательно необходимо продумывать формат совмещения жилых помещений с нежилыми. К постоянному месту жительства люди предъявляют гораздо более высокие требования, чем к месту работы или проведения досуга. При неправильном разделении потоков излишняя людность или уровень шума изза присутствия торгового или офисного центра может отпугивать потенциальных покупателей квартир даже при условии высокого качества жилья. Однако при правильном зонировании близость торговоразвлекательного центра способна стать дополнительным преимуществом и сделать более привлекательным практически любой объект.
Некоторые особенности проектирования отмечает руководитель экспертноаналитического отдела Пермского аналитического центра Ирина Трубинова:
— При благоприятном расположении земельного участка, к примеру, вблизи нахождения крупной транспортной и пешеходной магистрали, возможным наилучшим использованием площадей
может быть строительство торговых или офисных площадей на первой линии, жилых помещений — на второй. Такое сочетание повышает эффективность использования земельного участка, а при грамотном проектировании жилая часть защищается офисноторговой от излишнего шума.
Строители уверены: любой просчет в концепции (совмещение несочетаемых функций, неэффективные пропорции, неграмотное зонирование или распределение потоков) сведет на нет всю диверсификацию рисков и синергетический эффект.
Георгий Корелин заостряет внимание еще на одной особенности работы со сложными объектами коммерческой недвижимости — управлении: «Если речь идет о здании, где совмещены четыре или пять функций, то одним управляющим не обойтись. Особенно если в состав МФК включена гостиница». Чтобы сократить риски неэффективного управления, некоторые девелоперы готовы обращаться к услугам профессиональных компаний. «В России профессионально управлять подобными объектами мало кто умеет. Это касается не только крупных городов УралоСибирского региона, но и Москвы, и СанктПетербурга. Для нашей страны это совершенно новый вид бизнеса, — подчеркивает Игорь Задорожный. — Соответственно, едва ли не ключевая задача для девелопера — грамотный выбор управляющей компании. Сейчас мы выбираем компанию, которая будет разрабатывать подробную маркетинговую концепцию проекта. Она же, возможно, займется и брокериджем — непосредственным привлечением пула арендаторов».
Чтобы было
Возведение многофункциональных комплексов возможно только на большой территории (МФК «Екатеринбург-Сити»)
Появление грамотно реализованных проектов МФК способно не только положительно повлиять на рынок недвижимости, но и на городскую среду в целом. «Один из плюсов МФК — синергетический эффект, притягивающий потребителя. Например, бизнесмен из другого города, приехавший в компанию, арендующую офис в МФК, почти наверняка остановится в гостинице комплекса. Те же офисные работники будут формировать поток для ресторанов и кафе гостиницы. Все это положительно сказывается и на городской среде: человеку не нужно брать машину, чтобы съездить на обед, усугубляя и без того затрудненный дневной трафик», — считает специалист службы стратегического развития компании «ПартнерИнвест» (Тюмень) Дмитрий Колтунов. С ним согласен Геннадий Черных: «МФК способны создать в квартале необходимую инфраструктуру не только для собственных потребностей, но и для находящихся поблизости офисных и жилых зданий, а это один из дополнительных плюсов для будущих арендаторов и жильцов». Михаил Хайкин добавляет: «Основное преимущество МФК — в объединении функций в цельную инфраструктуру, отвечающую всем потребностям потенциальных потребителей. Например, МФК с центральной гостиничной функцией, расширенной конгрессфункцией (конференцзалами и переговорными комнатами), офисами и апартаментами, способен стать катализатором деловой активности региона. На сегодняшний день качественного предложения именно деловой инфраструктуры в региональных центрах нет. МФК вполне способны закрыть эту нишу».
Игроки рынка отмечают, что власти стараются стимулировать развитие этого формата коммерческой недвижимости. «В некоторых городах Уральского региона сформировался государственный заказ на строительство качественных объектов недвижимости, появились проекты стимулирования возведения новых бизнесцентров федерального и регионального значения. Например, с 2006 года существует стратегический региональный проект “Деловые центры Екатеринбурга”, направленный на увеличение числа возводимых качественных офисных зданий, инициатором которого стала администрация города. В его рамках оказывается поддержка практически на всех этапах строительства и управления важнейшими многофункциональными комплексами — от выделения участков под застройку до привлечения инвесторов и якорных арендаторов. В частности, в Екатеринбурге бурное развитие строительства МФК (“ЕкатеринбургСити”, “Стражи Урала”) объясняется не только экономическим развитием города, но и активной помощью администрации», — подчеркивает Алексей Кудрявцев. «Опыт Екатеринбурга и Москвы показывает, что когда власть лояльна бизнесу и выступает за развитие, то в городах реализуются такие масштабные проекты, как Сити», — говорит Дмитрий Колтунов.
В перспективе рынок МФК, конечно, будет развиваться. Но пока сохраняется дефицит коммерческой недвижимости (только в Екатеринбурге более 1 млн кв. метров) и бизнес готов арендовать помещения даже с минимальным набором дополнительных услуг, девелоперы предпочтут строить понятные и простые в управлении монофункциональные центры: «Они проще тиражируются и быстрее реализуются, требуют меньших затрат на возведение одного объекта и меньшего земельного участка», — объясняет Дмитрий Колтунов. Между тем, по данным проведенного администрацией Екатеринбурга в начале этого года опроса арендаторов, качеством офисных помещений не удовлетворены уже порядка 40 — 45% опрошенных. Наиболее требовательные арендаторы (особенно представительства иностранных и крупных федеральных компаний) для размещения своих офисов ищут объекты с прозрачным управлением, продуманными системами обслуживания, широким спектром дополнительных услуг. Примерами такой качественной недвижимости должны стать заявленные сегодня многофункциональные проекты. Правда, счет на единицы будет идти еще долго: МФК по карману только крупным профессиональным девелоперам, нацеленным на долгосрочное инвестирование.
Евгения Еремина Эксперт
