Складской рынок. Итоги
На рынке складской недвижимости ждут увеличения спроса, адаптированных складов и появления своего «миракса»
24 сентября прошла 5 ежегодная конференция по рынку складской и индустриальной недвижимости, которую организовала компания Knight Frank
По данным Knight Frank в Московской области доля вакантных площадей составляет 9% (год назад - 0,5%). Учитывая сегодняшние реалии это не так критично. Однако в регионах ситуация уже другая. Есть города, где вакантными остаются 35% качественных площадей.
Новые проекты заморожены, однако ряд объектов достраивается. В Московском регионе до конца года ожидается ввод в эксплуатацию 600 000 кв.м. площадей класса А (в 2008 было заявлено было 2 млн.). В других регионах порядка 750 000 кв.м. (заявлено около 3 млн. кв. м). Разрыв между ожиданиями и реалиями впечатляет. «Спрос на качественные площади упал в несколько раз, мы все немного переоценили этот рынок», - сошлись во мнении участники дискуссии. По мнению директора по развитию бизнеса FM Logistic Jean-Louis Nault, слишком много площадей появилось на момент кризиса. Хотя сейчас, по его словам, спрос потихоньку восстанавливается.
Объем запрашиваемых площадей также снизился. В Москве средний размер заявки снизился с 7000 до 3000 кв. м. В регионах - до 1000-1500 кв.м.
Изменилась структура спроса. Если раньше основными арендаторами были логистические операторы, то сегодня преобладают дистрибьюторы и торговые сети, говорится в презентации Knight Frank. Экспансию в регионы могут себе позволить лишь крупнейшие игроки, такие как X5 Retail Group, Ашан.
Анекдотичные ставки
В борьбе за арендаторов собственники вынуждены снижать арендные ставки. Сложнее всего тем девелоперам, у кого себестоимость строительства оказалась выше, чем у конкурентов. Как раз из-за удорожания стоимости строительных материалов и земли девелоперы, напомним, прогнозировали повышение средних ставок до $150. Сегодня в МО есть склады, которые сдаются и по $80.
О том, как меняются правила игры на складском рынке, рассказала исполнительный директор MLP Алла Соловьева. «Есть девелоперы, которые заключают сделки по анекдотичным ставкам, лишь бы получить хоть какой-нибудь денежный поток. Винить их сложно - такая стратегия выживания. Но посмотрите, что происходит с некоторыми авиакомпаниями, стоимость авиаперевозки у них не покрывает расходы. Девелоперы могут столкнуться с этим же. Что касается конечных пользователей, то они, арендуя сейчас дешево, рискуют получить обратный удар через год. В 2011 году, когда ситуация, по нашим оценкам изменится, ни один девелопер не захочет иметь плохой контракт, когда есть возможность заключить хороший. Конечно, сейчас есть возможность заключить хорошие сделки, только нужно оценивать качество девелопера, с которым можно вести такие игры».
Прогибая собственника площадей не нужно заходить слишком далеко, хотелось бы разумного баланса, подвел итог этого выступления модератор дискуссии Роман Бурцев, партнер, департамент индустриальной и складской недвижимости, земли Knight Frank.
По мнению Юрия Петрова, генерального директора Santens Service Logistic group, ни одна сторона не должно испытывать дискомфорт. Кризиc, по его мнению, научил стороны быть гибче и находить компромиссы. «Наш договор составлен в рублях на пять лет, но договором предусмотрена ежегодная индексация «по соглашению сторон». Если стороны не приходят к соглашению, то будет привлекаться консалтинговая компания в качестве третейского судьи», - рассказал Юрий Петров.
О своих антикризисных мерах рассказал Олег Мамаев, исполнительный директор PNK, еще один участник дискуссии. «Мы не заключаем договоры, которые могут обанкротить компанию. Нельзя заключать договор в рублях, если у вас кредит в долларах. Это очевидно. Нельзя заключать длинные договоры, если они не позволяют выполнять финансовые обязательства. Мы видим, что многие наши конкуренты идут на это. Пока я не слышал о громких банкротствах на нашем рынке, если нет потока, то стороны договариваются, идет реструктуризация кредитов. Но нельзя формировать свой портфель неудачными контрактами. Можно снизить ставки, зафиксировать договор в рублях. Если заключать соглашения по низким арендным ставкам, то на короткий срок, иначе завтра ты будешь банкротом. Хотя понятно, как сложно оказаться на рынке сегодня с той себестоимостью, которая была год-два назад».
Участники конференции сошлись во мнении, что ситуация постепенно выправляется, спрос восстанавливается. «Не все так плохо, как говорят. Все реальные сделки (а их было немного) прошли по хорошим ставкам. Это, конечно, не $150 и не $130, это чуть больше $100, но и это хорошо, - говорит Олег Мамаев.
У нас будут свои «мираксы»
По словам Аллы Соловьевой, о новых проектах мы в ближайшее время не услышим. Не интересны девелоперам, по ее мнению, и проекты специализированных складских площадок, хотя еще недавно специалисты говорили обратное. «Это, как правило, небольшие объекты, рассчитанные под определенный спрос. Здесь сложно добиться экономической привлекательности», - поясняет она.
В спор с Аллой Соловьевой вступил Роман Бурцев. Почему бы не начать подготовку сейчас, удивляется эксперт, можно дешево купить землю и строить, не спеша, не форсируя, не подключая сверх нормы административный ресурс.
Однако, по мнению Аллы Соловьевой, никакой инвестор не будет входить в проект, если не понятна ситуация со спросом и арендными ставками. «Интересны инвесторам объекты, которые сейчас генерируют денежные потоки. Мы увидим консолидацию рынка, будут, я уверена, в нашей отрасли и свои «мираксы», - полагает Алла Соловьева.
Иной позиции придерживается Олег Мамаев. Он уверен, что именно сейчас отличное время для новых проектов. «Мы активно строим и покупаем участок под строительство. Принято считать, что нынешнее предложение будет поглощено сроком и ситуация выправится. Но мы забываем о том, что нынешнее предложение не самое качественное. Если сейчас построить и предложить арендаторам более качественные объекты, а такая возможность есть, то старые еще несколько лет будут оставаться пустыми. Я согласен, что специализированные склады никому не нужны, будут строить спекулятивные, но это будут адаптированные склады, которые легко переделать под конкретную специализацию. Себестоимость сильно снизилась даже с учетом дорогого финансирования, если строить сейчас, то даже со ставкой $105 можно отлично себя чувствовать.
Александр Аргунов
