Миллионные дворцы и особняки за крепостными стенами – именно такая картинка возникает в голове, когда речь заходит о рынке загородного, малоэтажного жилья. В мире дорогих коттеджей обычному гражданину делать нечего. Разговоры о доступных домах и «одноэтажной» России для москвича выглядят фантазией. Между тем, в регионах стоимость практически готового квадратного метра в 20 тысяч рублей – реальность. Похоже, из Москвы совсем не видно, что происходит в большой стране.
С этого вопроса и началось интервью президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Елены Николаевой Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru.
- У меня тоже было ощущение, что одни дворцы и строят, до тех пор, пока я не начала активно ездить по стране. Представьте, в регионах ситуация сложилась с точностью до наоборот. Там серьезно развивается эконом-жилье: таунхаусы, блокированные дома, апартаменты. В Башкирии, Самаре, Белгородской области, - да почти при каждом крупном городе очень интересные малоэтажные проекты эконом-класса.
Сколько стоит малоэтажный метр
- Можете ли Вы привести наиболее удачный пример?
- Наиболее показательна Белгородская область. В 2007 г. здесь было введено 1101,1 тыс. кв. м жилья, из них 681,3 тыс. кв. м – малоэтажного (64%). Каждый местный работающий житель может стать собственником земельного участка под индивидуальное строительство размером 15 соток, компенсировав только затраты на оформление и регистрацию. Можно получить участок до 1,2 га земли, но за более высокую плату. Инженерную инфраструктуру к участкам подводят за счет области и до прихода застройщика на участке уже есть вода, свет и газ.
- Какова стоимость малоэтажного «квадрата» в этих проектах?
- Сегодня лишь 25% в структуре стоимости жилья составляет себестоимость самого дома, до 15% – это стоимость отделки, 30-35% – подведение инженерных коммуникаций к поселку и внутри него и 30% – земля с учетом расходов на переоформление.
Современные экономичные индустриальные технологии позволяют построить дом с крышей и внутренними коммуникациями по цене от 15 тыс. руб. за метр. При разумных расходах на землю, подведение коммуникаций и отделку, можно уложиться в себестоимость 17-18 тыс. руб. за 1 кв. м. Полторы-две тысячи составляет норма прибыли компании-застройщика. То есть цифра в 20-22 тыс. руб. за 1 кв. м абсолютно реальна.
Сегодня есть регионы, которые могут достичь цифры 20-28 тыс. рублей за 1 кв. м малоэтажного жилья. Московская, Ленинградская области пока остаются в рамках минимально 44 тысяч рублей за 1 кв. м.
- Ни для кого не секрет, что в высокой стоимости квадратного метра отражается «административный ресурс». Каким образом создающийся сегодня Федеральный фонд содействия жилищному строительству поможет бороться с административными барьерами и откровенными поборами?
- Для России это тяжелая проблема, которая отмечается и международными экспертами. Международная финансовая корпорация /МФК/ и Всемирный банк, в своем докладе «Ведение бизнеса-2009» отвели России 120-е место среди 181 страны по созданию благоприятных условий для предпринимательской деятельности. Одна из основных проблем – сроки получения строительных разрешений: по этому показателю Россия практически на последнем месте в мире.
«Коррупционную» составляющую и при распределении земель, и на этапах подготовки документации и инфраструктурной подготовки Фонд действительно поможет снять.
В соответствии с федеральным законом №161 «О содействии развитию жилищного строительства» выявлять неэффективно используемые участки будут именно субъекты РФ, а информировать их об этом станут муниципальные образования и юридические лица, то есть те строительные организации, которые хотят здесь строить.
Участие бизнеса позволит избежать сговора администраций с государственными унитарными предприятиями и учреждениями. Результатом инвентаризации участков станут земельные реестры, где участки будут иерархированы по степени готовности к освоению.
Регионы получат участки без субсидий, с жесткими сроками и ровно в таком количестве, сколько может быть освоено и выставлено на аукционы в трехлетний период. Контроль ожидается довольно жесткий, при нарушениях графика участок может быть возвращен в собственность РФ даже до истечения трехлетнего срока.
Первым кооперативам будет тяжело
- Но чтобы жилье было доступным, необходимы еще и эффективные накопительные механизмы, кооперативы.
- В той же Белгородской области работает потребительский кооператив граждан «Свой дом». Членом кооператива может стать гражданин РФ, который прожил не менее 3 лет на территории области. Чтобы вступить в кооператив, необходим паевой взнос размером от 50 до 300 тыс. руб. Вам выделят кредит, вдвое превышающий взнос, под 1% сроком на 7 лет, а также возвратят ваши деньги. Кредиты выделяются только на строительство, достройку или пристройку к индивидуальным жилым домам, кооператив не работает с многоэтажным жильем.
Члены кооператива могут также приобретать по льготной стоимости стройматериалы. Цемент они покупают за 30% от рыночной стоимости, а оставшаяся сумма компенсируется за счет областного бюджета. Так что многое зависит от усилий региональных властей.
- Но, видимо, нужны и федеральные нормы. Не так давно в прессе довольно активно обсуждался проект специальной статьи, посвященной «малоэтажке», которую должны внести в Жилищный Кодекс. Там, в частности шла речь о создании специальных кооперативов для строительства доступных поселков. В каком состоянии эта работа?
- Эти нововведения предусматриваются законопроектом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий». Он сейчас готовится ко второму чтению, которое должно пройти до 1 февраля. Проект предполагает создание особого вида закрытого кооператива, в который будут вступать граждане, нуждающиеся в улучшении жилищный условий. Кооперативы получат землю под застройку бесплатно. И граждане, при желании, смогут сэкономить и своими силами построить себе дом: технологии индивидуального строительства это позволяют. Также государство поможет кооперативам в обеспечении земельных участков инфраструктурой – инженерной, дорожной, социальной. НАМИКС со своей стороны будет внимательно следить за этим, потому что первым кооперативам будет сложно пробиваться, мы будем им помогать.
Вспомнить американский опыт сороковых
- В конце сороковых в США расцвела фирма «Левит и сыновья», прославившаяся строительством технологичных односемейных дешевых домиков. Строительство было поставлено на поток. От Флориды до Массачусетса вырастали «Левитауны». Домики стоили около 7-8 тысяч долларов. Они оказались по карману вернувшимся с войны военным, учителям, врачам. То есть людям со скромным достатком, да еще в тяжелое послевоенное время. Можем ли мы использовать этот опыт?
- Мы должны внимательно изучать опыт Америки и Канады сороковых годов, потому что сегодняшнюю нашу экономику нельзя сравнивать с современной экономикой этих стран. Тогда и США, и Канада смогли вытащить свои экономики из кризиса как Мюнхгаузен за волосы благодаря малоэтажному строительству. Это делалось с помощью частно-государственного партнерства, были разработаны серьезные государственные программы. Земли предоставлялись практически бесплатно, инфраструктура подводилась за счет государства, а «частники» осваивали территорию. Малоэтажное строительство поставили на индустриальную основу: были разработаны типовые решения экономичных домов.
Вершиной американских технологий строительства доступного малоэтажного жилья считается объемно-модульное домостроение. На заводе, на этапе производства в объемных модулях прокладываются все инженерные коммуникации - электропроводка, отопление и т.п. А на стройплощадке модули они монтируются и подключаются к внешним коммуникациям.
В Канаде после Второй мировой войны решила жилищную проблему за счет каркасно-панельного домостроения – тоже индустриальным методом.
НАМИКС в этом году подписала соглашения с Национальным советом модульного домостроения США и Ипотечной и жилищной корпорацией Канады, которая с самого начала и занималась жилищной проблемой.
- Каков будет результат этих договоренностей?
- В рамках соглашения с американцами разработана программа строительства 10 заводов на территории России. Прежде всего, в Центральном федеральном округе, на Урале и в Сибири. Заводы будут производить уже на 95% готовые малоэтажные дома эконом-класса площадью 100-200 кв. м.
Первый завод заработает в Волоколамском промышленном парке под Москвой. Первая очередь готовых под ключ домов, с полной внутренней и внешней отделкой выйдет с завода весной 2009 года. Мощность предприятия – около 40.000 кв. м малоэтажного жилья в год. На нем будут изготавливаться основные конструкции и детали дома, вплоть до установки сантехники, вентиляционных систем, электропроводки, светильников. Возведение дома на стройплощадке будет занимать 1-2 дня. Себестоимость модульного дома составит 17000 руб. за 1 кв. метр.
Что касается «канадского» соглашения, то мы планируем не только продвигать технологии домостроения, но и продемонстрировать канадский подход к проектированию и строительству городских районов, опыт в управлении проектами. Ведь сегодня Корпорация занимает второе место в мире по объему финансирования малоэтажного строительства и масштабу использования ипотечного кредитования под госгарантии. Корпорации удалось не потратить ни цента из $3 млрд, полученных от государства в 1968 г. в качестве гарантии ипотечных кредитов.
При всех преимуществах данных технологий, считаю, должны продвигаться все современные энергосберегающие, экологически чистые технологии, позволяющие снизить сроки и себестоимость строительства: это и каркасно-панельное строительство, и технологии на основе металлокаркаса, и с применением газо- и пенобетона, термоструктурных панелей и т.д.
Время «бараков» кончилось
- Понятно, что современные технологии позволяют строить быстро и экономно. А как с комфортом? Людям удобно жить в таких домах?
- Безусловно, сегодня нельзя строить «бараки», - только жилье отвечающее потребностям современной семьи. Дедовские способы не подходят и с точки зрения энергосбережений. С помощью передовых технологий можно сделать качественный продукт, для отопления которого требуется топлива в 4 раза меньше, чем в обычной городской квартире. Экономию дает электроника, которая управляет процессом обогрева, сами по себе теплые стены, современные технологии по вентиляции, кровельные системы. Это раньше потребитель не считал, сколько денег он будет тратить на содержание дома. Теперь эти времена кончились. Тарифы растут, люди всерьез начинают экономить.
Инвесторов привлекут программами
- Сейчас регионы принимают программы малоэтажного строительства. Каков основной смысл принимаемых программ?
В них закладываются реально работающие инструменты поддержки, в частности - возможность прямых инвестиций. Прямые инвестиции на строительство социальной, коммунальной и дорожной инфраструктуры, или механизмы выкупа инфраструктуры у застройщика привлекут инвесторов и позволят заключать договоры фиксации цены продажи квадратного метра жилья.
Реализация региональных программ – это, по сути, частно-государственное партнерство. На рубль, вложенный государством и направленный на развитие инфраструктуры, бизнес инвестирует минимум 18 руб. Это логично: государство показывает свою заинтересованность и определяет приоритеты развития отрасли, бизнес понимает, что его здесь ждут, и начинает работать.
В ряде регионов (Белгородская, Ленинградская области, Краснодарский край и т.д.) доля малоэтажки в общем объеме вводимого жилья уже составляет примерно 70%. Большие проекты малоэтажного строительства, проработанные с точки зрения архитектуры, социальной инфраструктуры, уже реализуются в Московской области, Санкт-Петербурге, Кемеровской, Самарской и Оренбургской областях. В ближайшей перспективе будет реализовываться пилотный проект в Нижегородской области, где регион 400 млн. рублей вкладывает в создание инженерной инфраструктуры, готовятся крупные проекты в Калужской области.
- Возможно ли в Подмосковье строить доступную по цене малоэтажку?
- Для Подмосковья тоже разрабатывается программа, которая должна создать предпосылки к снижению стоимости строительства малоэтажного жилья. Хотя, конечно, Московская область – сложный регион в силу его «перегретости», высокой платежеспособности населения. Экономический кризис позволит в определенной степени оздоровить ситуацию на загородном подмосковном рынке.
Малоэтажка вывезет нас из кризиса
- А как на ваш взгляд малоэтажка переживет кризис?
- Я уверена в том, что выход из общеэкономического кризиса и в частности кризиса в стройиндустрии будет идти за счет развития малоэтажного строительства. Мы уже с вами говорили, что через это в свое время прошли Америка и Канада. Тогда огромное количество людей было задействовано в производстве стройматериалов, непосредственно строительстве, прокладке инфраструктуры.
Кроме того, даже в период кризиса малоэтажные объекты не превратятся в долгострой. Всегда можно найти выход из положения – освоить часть территории, построить часть поселка. Наконец, можно достроить конкретный дом до такой стадии, чтобы можно было в нем жить хозяину и самостоятельно доводить дом до ума собственными силами.
Наконец, малоэтажное строительство – это не только социальный вопрос, но и стратегический. Мы же можем освоить наши гигантские незаселенные просторы именно с помощью малоэтажного индустриального домостроения. Это вопрос безопасности наших территорий, закрепления их за собой в период глобализации.
Думаю, что Россия обязательно выйдет победителем и из кризиса, и из всех прочих проблем, если сделает ставку на малоэтажное домостроение.
